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양도 소득세 신고 업무

home 신고 소명 업무양도 소득세 신고 업무신고 Process

신고 Process

  • 1. 양도소득세란 ?
    - 양도소득세란 개인(<->법인)이 법에 정한 양도소득세 과세대상자산을 양도한 경우
    - 양도소득(양도차익)에 대하여 양도자에게 부과하는 국세
    (*) 법인
    법인은 원칙적으로 양도세 과세 않음.
    다만, 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 규정을 두어서 일부 토지 등에 대하여 과세
       (법인의 양도세 과세대상)
       부동산 투기지역에 있는 주택, 별장, 비사업용 토지
  • 2. 납세의무자
    (양도소득세를 부담하는 자) : 자산 양도자
  • 3. 양도소득세 과세대상자산
    • (1) 토지, 건물
      (주택, 상가건물, 오피스텔, 임야, 농지... )
      (오피스텔 :사실상의 용도에 따라 주택 또는 상가로 보고 양도세 판단)
    • (2) 부동산에 관한 권리
      (아파트 분양권, 입주권, 토지상환채권, 지상권, 전세권 등)
      (사례)(A(최초조합원) -> B -> C -> D -> E(입주자)
    • (3) 특정주식
      부동산이 50%이상 법인의 주식, 부동산이 80%이상인 법인의 주식
      (비상장 주식, 상장 주식 중 대주주 소유분과 장외 거래분)
    • (4) 기타자산
      (골프회원권, 콘도미니엄 이용권 특정영업권 등)
  • 4. 양도소득세 계산구조
    양도소득세 계산구조 비 고
    양도가액
    - 취득가액
    - 필요경비
    취ㆍ등록세, 대수선비등 자본적 지출액, 중개수수료 등 거래비용
    = 양도차익
    - 장기보유특별공제
    보유기간 1주택 1주택 외
    3년이상 4년미만 24% 10%
    4년이상 5년미만 32% 12%
    5년이상 6년미만 40% 15%
    6년이상 7년미만 48% 18%
    7년이상 8년미만 56% 21%
    8년이상 9년미만 64% 24%
    9년이상 10년미만 72% 27%
    10년이상 80% 30%

    * 다주택자도 장기보유특별공제 가능 (2012.01.01.일 양도분부터 적용)
    * 즉, 미등기자산을 제외한 자산의 경우 장기보유특별공제 적용
       (2016.1.1. 이후 양도분에 대하여 2016.1.1.부터 보유기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용함 )

    = 양도소득금액
    - 양도소득기본공제
    부동산 등과 주식 등으로 구분하여 각각 연250만원
    = 과세표준
    * 세율
    (1) 기본세율(누진세율)
    양도소득과세표준 세율 누진공제
    1,200만원이하 6% -
    1,200만원초과 ~ 4,600만원이하 15% 108만원
    4,600만원초과 ~ 8,800만원이하 24% 522만원
    8,800만원초과 ~1억5,000만원이하 35% 1,490만원
    1억5,000만원초과 38% 1,940만원
    (2) 중과세율
    구 분 세 율
    1년 미만 50%(주택-40%)
    1년 이상 2년 미만 40%(주택- 기본세율)
    2년이상의 1세대2주택인 경우
    (1세대주택과 입주권 1개씩 보유하는 경우 포함)
    기본세율
    투기지역 내 1세대3주택이상인 경우
    (1세대의 주택과 입주권의 합이 3이상인 경우 포함)
    기본세율+10%
    비사업용토지 기본세율+10%
    미등기자산 70%

    * 지정지역(투기지역)내
    개인이 1세대3주택이상, 비사업용토지 법인이 주택, 비사업용토지를 양도시
    기본세율+10% 세율 적용

    = 산출세액
    - 세액공제 ‧ 감면
    수용 등 감면, 자경 감면 등
    = 양도세 부담세액 지방소득세 10%
  • 5. 세율 구조
    • (1) 기본세율
      6%~38% 초과누진세율 (지방소득세 10%별도)
    • (2) 중과 세율
      (표.양도소득세 계산구조 참고)
  • 6. 신고납부기간
    양도자 주소지 관할 세무서 신고납부
    • (1) 예정신고기간 - 다음 다음달 말일 까지
      (*) 예정신고 미신고시 가산세
         - 신고불성실가산세(10%),
         - 납부불성실가산세(일수x3/10,000)
    • (2) 확정신고기간 - 이듬해 5월 31일 까지
      (과세대상 자산을 2회 이상 양도한 경우)
  • 7. 취득, 양도가액 계산 방법
    (1) (2006년 까지)
    원칙적으로 “기준시가”에 의하여 취득 양도가액 계산함.
    다만, 투기지역이거나, 2주택자 ,3주택자의 경우는 실거래가액으로 양도소득금액 계산함.
    (주택, 토지)투기지역, 1세대2주택(06년부터),
    1세대3주택(04년 10월부터), 비사업용토지(06년부터)
    (2) (2007년 부터)
    - 모든 부동산 양도에 대하여 “실지거래가액”에 의하여 취득. 양도가액 계산하도록 개정됨
    => 따라서 부동산을 거래 시 작성하는 ‘부동산매매계약서’의 보관 관리가 매우 중요함.
    부동산 매매계약서 중 “양도계약서” 뿐만 아니라, 취득 당시의 “취득 계약서”도 동 부동산 양도 당시 까지 잘 보관해야 함.
    양도세 계산 시 필요서류
    취득.양도계약서, 대금지급 영수증(송금영수증), 취득세.등록세 영수증, 중개수수료,
    대수선공사비 영수증, 부동산 취득 양도 관련 법률비용 영수증 등
       (정규증빙일 필수, 추가로 금융기관을 통한 거래증빙이 신뢰성 있음)
    (*) 2016년 부터는 수선비 영수증 등을 정규영수증으로 준비하여야 필요경비로 인정받을 수 있음
    -> 세금계산서, 계산서, 현금영수증에 의한 영수증 등
    (사례)
    ① 실취득계약서와 검인계약서가 같이 있는데 금액이 다른 경우 ?
       - 검인계약서 금액이 적은 경우

    ② 검인 계약서만 있는 경우 ?
  • 8. 비과세, 감면
    (1) 비과세
    • 1) 1세대1주택 비과세
      거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족으로 구성된 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하던 주택과 그 부수 토지를 양도함으로 발생하는 소득(양도소득)을 비과세
      (12.6.29.부터 3년 보유에서 2년 보유로 개정)
      (일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 1세대1주택비과세 특례적용 받을 수 있는 종전 주택의 처분기간을 2년에서 3년으로 연장)
    • 2) 대토
      자경 농민이 3년 이상 경작하던 농지 경작상 필요에 의하여 양도하고 다른 농지 취득(1년 내 취득)하는 경우, 종전농지 양도소득 비과세
    (2) 감면
    • 1) 8년 자경농지 감면
      자경 농민이 8년 이상 재촌 자경하던 농지이며, 양도일 현재 농지여야 한다.
      도시계획구역 내에 편입 후 3년이 지나지 않아야 한다.
      (감면한도 : 연 1억으로 5년간 감면세액 한도 3억)
      다만, 8년 자경농지가 2015.12.31. 이전에 사업인정 고시되고 요건을 충족하는 토지를 2017.12.31. 까지
      공익사업 시행자에게 양도하는 경 우에는 연 2억한도 적용
    • 2) 미분양주택 취득 감면(2012.10.2. 신설)
      2012.09.24~2012.12.31 까지 미분양 주택을 최초로
      매매계약 (계약금을 납부한 경우에 한정)을 체결하거나 취득한 경우,
      취득일 부터 5년 이내 양도 시 100% 감면하고,
      5년이 지난 후 양도하는 경우 미분양 주택을 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제
      (단, 취득가액 9억 초과하는 고가주택 제외)
    • 3) 신축주택취득자 감면(*)
      신축주택을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발 생 하는 소득에 대해서는 양도소득세 100%세액 감면하고,
      해당 신축주택을 취득한 날부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 뺀다.
      (고가주택은 해당되지 않음)
      (*) 해당규정의 ‘신축주택취득기간’은 다음에 해당하는 기간을 말한다.
      - 일반지역: 2001/5/23~2003.6.30.
      - 특정지역(서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동): 2001.5.23.~2002.12.31.
  • 사례
    주택(or 상가) 양도
    - 1995년 7월 취득 2억원
    - 2015년 2월 양도 5억원
    - 필요경비로 취득세등 12백만원, 중개수수료 1백만원(취득), 2백만원(양도)
    (질문 1) 일반적인 경우(주택, 상가) 양도의 경우 양도세 계산 ?
    ① 양도가액 = 500,000,000
    ② 취득가액 = (-) 200,000,000
    ③ 필요경비 = (-) 15,000,000
    ④ 양도차익 = 285,000,000
    ⑤ 장기보유공제 : (5억-2억-15백)*30% = (-) 85,500,000
    ⑥ 양도소득기본공제 : (년간 공제액) = (-) 2,500,000
    ⑦ 과세표준 = 197,000,000
    ⑧ 산출세액(일반세율 적용)(38% - 19,400,000) = 55,460,000
    ⑨ 지방소득세(10%) = 5,546,000
    ⑩ 총부담세액 = 61,006,000
    (질문 2) 1세대1주택자인 경우 양도세 계산 ?
    (양도가액이 5억원인 경우)
    전액 비과세
    (질문 3) 1세대1주택 고가주택보유자의 경우 양도세 계산 ?
    (양도가액이 10억원인 경우) (*양도가액 9억 까지 비과세)
    ① 양도가액 10억 * (10 - 9)/10 = 100,000,000
    ② 취득가액 2억 * (10 - 9)/10 = (-) 20,000,000
    ③ 필요경비 15백만 * (10 - 9)/10 = (-) 1,500,000
    ④ 양도차익   = 78,500,000
    ⑤ 장기보유공제 78,500,000 * 80% = (-) 62,800,000
    ⑥ 양도소득기본공제(년간 공제액)   = (-) 2,500,000
    ⑦ 과세표준   = 13,200,000
    ⑧ 산출세액(일반세율 적용) 15% - 1,080,000 = 900,000
    ⑨ 지방소득세(10%)   = 90,000
    ⑩ 총부담세액   = 990,000
    (※) 9억 초과 고가주택의 경우 양도세 계산
    1. 양도가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액) = 9억 초과분
    2. 취득가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
    3. 필요경비 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
    4. 양도차익 = 1 – 2 – 3
    (질문 4) 1세대2주택 및 3주택자 이상 자인 경우 양도세 계산 ?
    (질문 1)과 동일
  • 참고 자료 1. 배우자 이월 과세 및 양도세 부당행위계산 부인 규정
    (1) 배우자 이월과세
    거주자가 배우자로부터 부동산 ‧ 특정시설물이용권을 증여받은 후 5년 내 양도 시,
    취득가액은 배우자의 취득당시 금액으로 하며 증여세는 필요경비로 공제한다.
    (2) 양도세 부당행위계산부인
    개인이 특수관계자에게 자산을 증여한 후 증여받은 자가 증여일로 부터 5년 내 양도 시, (증여로 인하여 양도세가 감소된 경우)
    증여자가 직접 양도한 것으로 보며 이 경우 증여세를 부과 하지 않는다.
    참고 자료 2. 양도소득세 비과세 규정(1세대 1주택 비과세)
    일반적으로 부동산을 양도할 때 양도소득이 발생하면 그 양도소득에 대해 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나, 주택은 주거생활을 위한 공간이라는 특수성으로 조세정책적인 측면에서 다른 부동산과는 달리 일정한 요건을 갖추어 양도한 경우는 비과세하고 있다.
    (1) 비과세되는 1세대 1주택의 요건
    1세대가 양도일 현재 하나의 주택만을 2년 이상 보유하고 있는 경우 당해 1주택에 대하여는 양도세를 비과세.
    - 1세대 : 거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족(직계존비속과 형재자매)
    - 고가주택은 9억원 까지만 비과세
    - (조합원 입주권 중 2006.1.1 이후 관리처분인가를 받은 것과 2006.1.1 이후 매매 ‧ 상속 등으로 취득한 것은 주택 수에 포함한다.
       즉 별도의 1주택으로 보고 보유 주택 수로 계산)
    (2) 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택의 범위로 보는 경우
    • 1) 취학, 1년 이상 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시‧읍‧면으로 이사를 하고
      1년 이상 거주하던 주택을 팔 때
    • 2) 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
      (출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우)
    • 3) 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사를 하기 위해 재개발사업기간 중 일시 취득하여 1년 이상 거주하다 살던 집을 팔 때
    • 4) 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때
    (3) 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
    (*) 일시적 2주택자의 대체취득기간 3년(2012.6.29.시행)
    단, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 취득한 경우만 비과세 적용
    • 1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
      국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우,
      다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세한다.
    • 2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
      상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택)을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세한다.
    • 3) 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 2채의 집을 갖게 될 때
      1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우 포함) 을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 5년 이내 에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
    • 4) 결혼으로 2채의 집이 될 때
      1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로 부터 5년 내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규 정을 적용한다.
    • 5) 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때
      한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용 하고 있을 때에는 비과세한다.
    • 6) 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때
      양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람 이 등기 이전을 해 가지 않아 1세대 2주택이 된 경우에도 매매계약서 등 에 의해 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 비과세한다.
    • 7) 농어촌 주택을 포함하여 2채의 주택을 갖게 될 때
      3년 이상 보유한 1주택을 소유한 자가 서울‧인천‧경기도를 제외한 읍지 역으로서 도시계획구역 밖과 면지역에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에도 3년 이상 보유한 농어촌 주택 외에 주택을 팔면 비과세한다.(상속, 이농, 귀농 주택의 경우만 비과세됨)
    (4) 기타 양도소득세가 과세되지 않는 경우
    • 1) 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때
      1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면 적 보다 더 크면, 그 건물 전체를 주택으로 보아 비과세한다. 그러나 주택 면적이 작거나 같으면 주택부분만 비과세되고 나머지는 과세된다.
    • 2) 도시재개발사업으로 새로이 분양받은 아파트를 팔았을 때
      1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사 업시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 비과세된다. 그러나 아파트 완공되기 前 아파트 입주권을 팔았을 때에는 과세된다. (보유기간 통산, 거주기간 2년은 유지)
    (5) 기타 양도소득세를 내야 하는 경우
    • 1) 3년 이상 가지고 있던 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 양도 하는 경우
      즉 “미등기전매”는 70%의 무거운 세금을 물게 된다.
      그러나 건축법에 의한 허가를 받지않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물 등은 예외로 비과세한다.
    • 2) 1세대 1주택이라도 『고가주택』에 해당하면
      고가주택 범위 이상되는 양도소득에 대하여는 양도소득세 과세대상이 된다.
      (고가주택의 범위 : 양도가액이 9억 이상인 주택)
    • 3) 『콘도미니엄과 오피스텔』은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양 도소득세 과세대상이 된다.
      그러나 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 오피스텔도 이 기준에 따라 사실 판단해야 한다.(재재산 46014-40, 2003. 2. 18)